Росреестр: о рисках владения недвижимостью с незарегистрированными правами
При проведении проверок соблюдения требований земельного законодательства наиболее часто Управлением Росреестра по Пермскому краю выявляются факты использования земельных участков и объектов капитального строительства без прав, предусмотренных земельным и гражданским законодательством РФ. В текущем году к административной ответсвенности привлечено более 1000 граждан и юридических лиц, наложено более 6 миллионов рублей штрафов.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права, которая осуществляется уполномоченным государственным органом посредством внесения записи о праве в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Обязательной государственной регистрации подлежат возникающие в отношении объектов капитального строительства право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, правоустанавливающие документы на которые оформлены после 31 января 1998 года (после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Права, возникшие до указанной даты, признаются юридически действительными и регистрируются по желанию их правообладателей (ранее возникшие права).
Государственная регистрация ранее возникших прав обязательна при совершении сделки с недвижимым имуществом, а также при государственной регистрации перехода права, ограничении права.
В соответствии со ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Важно: При владении земельным участком или его использовании, чтобы не стать нарушителями, гражданам и юридическим лицам рекомендуется в обязательном порядке проверять наличие документов, подтверждающих право владения или пользования земельным участком (в том числе, ранее выданные), а также необходимо принять меры к их регистрации в установленном порядке и регистрации объектов недвижимости расположенных на них (т.е. легализовать свое право на использование участка и объекта капитального строительства на основании имеющихся документов).
Проверить на отсутствие нарушений: Для того, чтобы быть уверенным, что вами не занят чужой участок земли, необходимо удостовериться, что земельный участок используется в границах, сведения о которых имеются в ЕГРН либо правоустанавливающих документах. В случае, если границы участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства, рекомендуется провести межевание участка и определить границы, в том числе, на местности. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру, реестр которых размещен на официальном сайте Росреестра http://rosreestr.ru/ .
Для уверенности в правильном пользовании земельным участком можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, обратившись в офис многофункционального центра. В данной выписке будет отражена площадь используемого участка и сведения о его межевании.
Разрешенное использование земельного участка: В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники и пользователи земельных участков обязаны использовать их в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Это значит, что любой правообладатель земельного участка должен использовать его в соответствии с присвоенной категорией земель, видом разрешенного использования и территориальной зоной, установленной Правилами землепользования и застройки конкретной территории.
Например, если земельный участок с категорией «земли населенных пунктов» и видом разрешенного использования «под индивидуальный дом» используется для размещения промышленного объекта, данный факт является нарушением земельного законодательства.
Сведения о категории земельного участка и виде его разрешенного использования также отражаются в вышеназванной выписке из ЕГРН. Сведения о территориальной зоне, в которой находится участок, можно получить, изучив соответствующее постановление органа местного самоуправления, которым утверждены Правила землепользования и застройки той или иной территории.
Почему надо зарегистрировать права на недвижимость в ЕГРН:
Возникновение, изменение, прекращение прав на недвижимое имущество происходит лишь с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН, если иное не установлено законом (в частности для ранее возникших прав). Именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.
Внесение записи о праве в ЕГРН позволяет правообладателю недвижимости стать таковым перед всеми третьими лицами, которые могут претендовать на его имущество, что также обеспечивает защиту его прав от недобросовестных лиц.
Принцип открытости сведений ЕГРН позволяет любому заинтересованному лицу, органу государственной власти, органу местного самоуправления получить сведения о том, кто является собственником, иным правообладателем любого объекта недвижимого имущества при условии наличия в ЕГРН сведений о соответствующем объекте недвижимости. Данная информация используется, в частности, потенциальными приобретателями недвижимости с целью удостовериться в том, что ею распоряжается ее законный владелец, органами государственной власти и местного самоуправления при принятии решения о предоставлении земельного участка собственнику объекта капитального строительства, расположенного на нем, судами при рассмотрении споров о правах на недвижимость, нотариусами при открытии наследства и определении наследственной массы, а также во многих других случаях.
Сведения ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость позволяют минимизировать риски мошеннических действий с имуществом.
Существование в ЕГРН записей о правах на недвижимое имущество позволяет сократить перечень документов, представляемых в иные органы государственной власти или местного самоуправления при обращении за оказанием государственных или муниципальных услуг, поскольку в этом случае необходимые сведения о правах будут запрошены указанными органами самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия без участия заявителя и несения им расходов на получение справок из различных органов.
Отсутствие в ЕГРН сведений о правах в отношении объектов капитального строительства в течение 5 лет со дня присвоения им кадастровых номеров влечет обязанность органа регистрации прав по истечении указанного срока направить сведения о таких объектах в органы местного самоуправления, которые в свою очередь могут поставить указанные объекты на учет в качестве бесхозяйных, а в последующем признать права на них. Учитывая, что кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется на всей территории Российской Федерации с первого января 2013 года, Управление Росреестра по Пермскому краю начало направлять такие сведения с 2018 года.
В случае если объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет до первого января 2017 года и права на него не были зарегистрированы, сведения ЕГРН о таком объекте носят характер «временных». Если права на такие объекты не будут зарегистрированы до первого марта 2022 года, сведения о них будут исключены из ЕГРН. Это означает, что для целей регистрации прав на недвижимость правообладателю придется обращаться к кадастровому инженеру для оформления, межевого плана, технического плана, обращаться с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет и о регистрации прав в орган регистрации прав.
Налог на земельные участки и объекты капитального строительства начисляется на основе сведений о зарегистрированных правах в ЕГРН, предоставляемых Росреестром в налоговую службу. Отсутствие зарегистрированных в ЕГРН прав влечет не информирование налоговой службы о налогооблагаемых объектах. С 1 января 2017 года за непредставление сведений в налоговую инспекцию о наличии у налогоплательщика в собственности недвижимости, на которое он не получал налоговых уведомлений раньше, будет взиматься штраф. Так, в соответствии с пунктом 2.1 статьи 23 Налогового кодекса РФ если налогоплательщик никогда не получал налоговых уведомлений, он должен самостоятельно известить налоговиков о наличии в собственности квартиры, дома или земельного участка (или иного объекта недвижимости) в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим периодом. В противном случае (пункт 3 статьи 129.1 НК РФ) налогоплательщику грозит штраф за несвоевременное уведомление инспекции или неуведомление в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога по каждому объекту.
| < Предыдущая | Следующая > |
|---|
